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Quatre amis louent ensemble un appartement de 82 mètres carrés pour 1 160 euros par mois, charges comprises. Deux d’entre eux montent un studio de streaming dans le salon, un troisième part en alternance dans une autre ville au bout d’un an, et le quatrième cesse de payer sa part. À ce moment, le propriétaire se demande qui doit quoi, et les colocataires se posent la question inverse : jusqu’à quand sont-ils engagés ? La loi du 6 juillet 1989 consacre à la colocation un article entier, l’article 8-1, et ses règles méritent d’être connues avant de signer.
Un contrat unique ou plusieurs contrats
La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale. Elle peut être formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Le texte écarte seulement la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires d’un pacte civil de solidarité. Pour quatre amis, c’est bien le régime de la colocation qui s’applique.
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Le choix entre un contrat unique et des contrats individuels n’est pas neutre. Quand plusieurs contrats sont signés, la colocation constitue une division du logement, soumise à des règles propres : la surface et le volume habitables de chaque local privatif doivent être au moins égaux à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. La somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut en outre pas dépasser le loyer applicable au logement. Autrement dit, quatre loyers de 350 euros pour un appartement dont le loyer applicable est de 1 160 euros dépassent la limite de 240 euros par mois.
La solidarité et son extinction
Dans un bail unique, une clause de solidarité rend chacun des colocataires responsable de la totalité du loyer : si l’un ne paie pas, le propriétaire peut réclamer sa part aux trois autres. Le texte n’impose pas cette clause, mais il encadre sa fin, ce qui préoccupe surtout ceux qui partent. La solidarité d’un colocataire, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
Si le troisième ami quitte l’appartement le 31 août, après un congé régulier, et que personne ne le remplace sur le bail, sa solidarité court encore six mois, jusqu’au 28 février. Passé cette date, il n’est plus tenu des loyers qui échoient ensuite. S’il est remplacé par un nouveau colocataire inscrit au bail, la solidarité prend fin dès la date d’effet du congé. L’acte de cautionnement doit d’ailleurs identifier le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution, sous peine de nullité.
Charges au forfait et assurance de la colocation
Deux dispositifs facilitent la vie commune. Les charges peuvent être récupérées par provisions avec régularisation annuelle, ou sous la forme d’un forfait versé en même temps que le loyer, dont le montant et la périodicité sont fixés au contrat. Le forfait ne donne lieu à aucun complément ni régularisation ultérieure, et il ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges effectivement payées. Il peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
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Les parties peuvent aussi convenir que le bailleur souscrive une assurance pour le compte des colocataires, récupérable auprès d’eux dans les conditions de l’article 7 de la loi, et les colocataires peuvent provoquer la résiliation de cette assurance. Pour un studio de streaming installé dans le salon, un point mérite une vérification : le matériel, la hausse de consommation électrique et les nuisances éventuelles relèvent d’abord des obligations de chacun envers le propriétaire et les voisins, et le bail doit les prévoir.
Les documents à garder
La clause de solidarité fait l’objet d’un guide qui reprend la fin de la solidarité et les risques pour la caution, et Mon Avocat Bailleur explique la révision annuelle du loyer d’une colocation, qui s’applique aussi au forfait de charges. Pour quatre colocataires, il reste utile de conserver le contrat, chaque congé avec sa date de réception, et la liste à jour des occupants inscrits au bail.